Logo Twitter
 
Logo LinkedIN
 

NAX Report 02/19: Geförderter Wohnungsbau: Was lernt Berlin von Wien?

Interview mit Dirk Böttcher und Susanne Reppé Geförderter Wohnungsbau: Was lernt Berlin von Wien?

© NAX

Dirk Böttcher und Susanne Reppé beim Deutsch-Österreichischen Erfahrungsaustausch in Wien

 

„Deutsche Wohnen & Co enteignen“ war in den letzten Wochen an vielen deutschen Laternenmasten auf Wahlplakaten zur Europawahl zu lesen - und zu hören war es auch, nämlich bei einer Demonstration für das gleichnamige Volksbegehren Anfang April in Berlin, bei der schätzungsweise 40.000 Menschen „gegen den Mietenwahnsinn“ auf die Straße gegangen waren. Enteignungen scheinen derzeit vielen Menschen das letzte Mittel zur Bekämpfung der Wohnungsnot und explodierenden Mietpreisen in deutschen Großstädten zu sein. Doch nicht nur in Deutschland ist der Wohnungsmarkt angespannt – auch in London, Paris und Amsterdam können sich Geringverdiener und Mittelschicht die Mieten nicht mehr leisten. Nur in Wien ist alles anders, alles besser: 62 Prozent der Wienerinnen und Wiener leben in geförderten Wohnungen, d.h. sie zahlen im Schnitt eine Miete von sieben Euro pro Quadratmeter. Auch in Berlin versucht man aktuell ein ähnliches Niveau an zur Verfügung stehendem, bezahlbarem Wohnraum zu schaffen, unter anderem mit dem Masterplan „50% Communal“. Die Hälfte aller neugebauten Wohnungen sollen demnach gemeinwohlorientiert errichtet werden und der Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften soll von 300.000 auf 400.000 erhöht werden.
Bei einem Erfahrungsaustausch zum Thema „Perspektiven zum Wohnungsbau aus Deutschland und Österreich“ in Wien Anfang Mai unterhielten sich NAX-Paten und ihre österreichischen Kollegen mit Dirk Böttcher von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin und Susanne Reppé vom Magistrat der Stadt Wien über die Wohnbauforschung und -politik der beiden Hauptstädte. Wir haben die drängendsten Fragen noch einmal an die beiden gerichtet.

NAX: Frau Reppé, seit März greift in Wien die neue Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“, durch die die Stadt u.a. einen 2/3-Anteil an geförderten Wohnungen bei Neubauten festlegen kann. Die Nettomonatsmieten in diesen Wohnungen dürfen dann fünf Euro pro Quadratmeter nicht überschreiten. Hierzulande hat man oft Angst durch solche strengen Vorgaben Investoren zu verschrecken – welche Erfahrungen haben Sie in Wien damit gemacht?

Reppé: Wien verfügt bereits jetzt über eine sehr gute und langjährige Struktur von gemeinnützigen und gewerblichen Wohnbaugesellschaften. Beiden steht der Zugang zur Gewährung von Förderungsmitteln der Wohnbauförderung offen. Grundlage dafür sind jedoch die Einhaltung von Qualitätskriterien aus den Bereichen Architektur, Ökologie, Ökonomie und sozialer Nachhaltigkeit. Mit unterschiedlichen Förderungsschienen und langen Refinanzierungszeiträumen gewährleistet die Stadt Wien zwei wichtige Ziele: sie unterstützt die jeweiligen Bauträger dabei hoch qualitativen Wohnraum zu schaffen und sie gewährleistet leistbares Wohnen für die Wiener Bevölkerung. Diese nachhaltigen Finanzierungsformen müssen auch immer mit einer aktiven Bodenpolitik der öffentlichen Hand verbunden werden.  Die Steuerung des Bodenpreises  für diese begrenzte Ressource ist für eine nachhaltige soziale Wohnungspolitik unumgänglich.

NAX: Herr Böttcher, nachdem der Senat ja schon die städtebaulichen Verträge im „Berliner Modell“ eingeführt hat, die Investoren bei der Infrastrukturentwicklung eines Quartiers in die Pflicht nehmen, wäre eine solche Widmungskategorie für Berlin nicht auch denkbar? Der Masterplan „50% Communal“ denkt ja bereits in diese Richtung.

Böttcher: Wir haben beim Wohnungsneubau das Ziel, dass 50% der Wohnungen gemeinwohlorientiert sein sollen. Dazu zählen Wohnungen städtischer Wohnungsbaugesellschaften, von Genossenschaften, sozialen Trägern oder von Stiftungen sowie öffentlich geförderte Wohnungen. Besonderen Einfluss haben wir, wenn wir einen Bebauungsplan aufstellen und einen städtebaulichen Vertrag abschließen, in dem wir fordern, dass 30% der Wohnfläche geförderter Wohnungsbau sein soll. Das Baugesetzbuch eröffnet die Möglichkeit, förderfähige Wohnungen im Bebauungsplan festzusetzen. Das heißt, die Wohnungen müssen so errichtet werden, dass sie den Neubauförderbestimmungen entsprechen.
Wenn wir öffentliche Grundstücke zum Wohnungsneubau vergeben, können wir zur Unterstützung günstiger Mieten auch unter dem vollen Wert vergeben. Das deutsche Planungsrecht sieht bislang keine direkte Mietenbegrenzung vor.

NAX: Frau Reppé, Berlin und Wien haben durch ihre unterschiedliche historische Entwicklung kaum vergleichbare Voraussetzungen was den Bestand and kommunalen Wohnungen und Flächen angeht. Welche Wiener Maßnahmen zur sozialen Wohnbauförderung halten Sie in Berlin trotzdem für anwendbar?

Reppé: Wien und Berlin verbinden eigentlich was den sozialen Wohnbau historische Wurzeln. In beiden Städten waren in der Zwischenkriegszeit und Nachkriegszeit genossenschaftlicher Wohnbau und öffentliche Wohnbauförderung wichtige Instrumente zur Bekämpfung von Wohnungsnot und Schaffung von sozial gebundenen Wohnungsbeständen. Die Internationalen Bauausstellung 1984–87 in Berlin, welche eine behutsame und sozialverträgliche Stadterneuerung vorsah hatte sicherlich auch Beispielwirkung für die spätere Sanfte Stadterneuerung in Wien. Ich denke daher, dass die Instrumente bereits erprobt sind und in neuer zeitgemäßer Form wieder berücksichtigt werden könnten.

NAX: In Berlin und Wien soll geförderter Wohnungsbau vor allem Einkommensschwache bei der Wohnungssuche unterstützen. Berlin hat seine Einkommensgrenzen für geförderte Wohnungen kürzlich erst  auf 32.400 Euro netto pro Jahr für einen Zwei-Personenhaushalt angehoben. In Wien liegt die Einkommensgrenze bei 45.510 Euro pro Jahr – damit sind nicht nur Geringverdiener mietberechtigt, sondern eine breite Mittelschicht. Hat man in Berlin eine andere Auffassung davon, für wen sozialer Wohnungsbau betrieben werden sollte als in Wien, Herr Böttcher?

Böttcher: Das ist in Deutschland mit der gesetzlichen Grundlage, dem Wohnraumförderungsgesetz, erklärbar. Dies sieht vor, dass durch den geförderten Wohnungsbau die Haushalte unterstützt werden sollen, die sich am Markt nicht selbst angemessen mit Wohnraum versorgen können. Berlin hat die Einkommensgrenzen für den sozialen Wohnungsbau schon um 40% angehoben im Vergleich zu den im Wohnraumförderungsgesetz definierten Grenzen. Bei der Neubauförderung und der Genossenschaftsförderung haben wir auch eine Förderalternative, in der die einzugsberechtigten Haushalte die Einkommensgrenzen um 80% überschreiten dürfen. Somit unterstützen wir auch Haushalte mit mittlerem Einkommen.

NAX: Frau Reppé, die Forderungen nach Enteignungen, wie die des Volksbegehrens in Deutschland, sind auch in Österreich nicht neu. Sie tauchen immer wieder auf, wenn es z.B. darum geht, gegen Dauerleerstand vorzugehen oder unbebaute Brachen zu aktivieren. Wie geht die Stadt Wien mit Immobilien-Spekulationen und Leerstand um? Gibt es konkrete Strategien dagegen?

Reppé: Wien verfügt sicherlich über einen maßgeblichen Vorteil: Das sind die hohen kommunalen und geförderten Bestände. Rund 60 % aller Wienerinnen und Wiener wohnen in einer solchen Wohnung, die damit auch vor klassischen Immobilienspekulationen geschützt ist. Dennoch blieb auch Wien nicht ganz von der Goldgräberstimmung des Immobilienbooms der letzten Jahre verschont. Mit einer vor kurzem stattgefunden Bauordnungsnovelle  war es zum Bespiel notwendig, historisch wertvolle Gebäude vor dem Abriss zu bewahren oder auch Bestandswohnungen von touristische Kurzzeitvermietungen auszunehmen. Aber auch die Schaffung von einfacheren, schnelleren und kostengünstigeren Verfahren und eine Reduzierung der Stellplatzverpflichtung für PKWs im Neubau soll das Wohnbaugeschehen ankurbeln.

NAX: Herr Böttcher, wie steht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen Berlin grundsätzlich zu Enteignungen – nicht nur von Wohnungsgesellschaften, sondern auch von einzelnen Grundstücken, um neue Bauflächen zu schaffen? Was wären Alternativen?

Böttcher: In Berlin fordert eine Volksbegehrensinitiative die Vergesellschaftung aller Wohnungen von Unternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Rechtliche Grundlage ist der Artikel 15 des Grundgesetzes, der in Deutschland noch nie angewandt wurde. Wenn die Initiative die ersten Unterschriftenlisten überreichen wird, wird der Berliner Senat die verfassungsrechtliche Zulässigkeit der Vergesellschaftung von großen Wohnungseigentümern prüfen.
Das Baugesetzbuch sieht einige Instrumente vor, um Bodenspekulation zu bremsen und neue Bauflächen zu schaffen. Zu nennen wären neben den städtebaulichen Verträgen vor allem die städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Wenn es um einzelne Grundstücke geht, gibt es auch die Möglichkeit, ein Baugebot zu verhängen. Zudem haben wir die Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung auf zwei Jahre verkürzt, wenn bis dahin das Bauvorhaben noch nicht begonnen wurde.

NAX: Wir bedanken uns recht herzlich, dass Sie sich die Zeit genommen haben, um mit uns über diese wichtige Thema zu sprechen!

 

 
 

Unsere Webseiten verwenden Cookies zur Verbesserung der Bedienung und des Angebots sowie zur Auswertung von Webseitenbesuchen. Einzelheiten über die von uns eingesetzten Cookies und die Möglichkeit diese abzulehnen, finden Sie in unseren Datenschutzhinweisen.